같은 1층 상가라도 카페는 되는데 술을 파는 식당은 안 되는 곳이 있습니다. 건축물대장에 적힌 용도가 제1종 근린생활시설인지 제2종 근린생활시설인지에 따라 들어갈 수 있는 업종이 다르기 때문입니다. 업종별로 필요한 건축물 용도와 딱자리 매물 2,234곳의 용도, 계약 전에 확인할 것을 정리했습니다.

식품위생법은 음식 장사를 영업 종류로 나눕니다. 카페·아이스크림·분식처럼 술을 팔지 않는 음식점은 휴게음식점, 빵·떡·과자를 만들어 파는 곳은 제과점입니다. 식사와 함께 술을 팔 수 있는 음식점은 일반음식점입니다. 치킨집이나 고깃집에서 맥주와 소주를 팔려면 일반음식점이어야 합니다.

건축법 시행령은 이 영업 종류마다 들어갈 수 있는 건축물 용도를 정해 두었습니다. 휴게음식점과 제과점은 바닥면적 합계가 300㎡ 미만이면 제1종 근린생활시설, 300㎡ 이상이면 제2종 근린생활시설입니다. 일반음식점은 면적과 관계없이 제2종 근린생활시설입니다.

300㎡ 기준은 내 매장 하나의 면적이 아닙니다. 법령은 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계로 정합니다. 같은 건물에 이미 카페나 빵집이 있으면 그 면적까지 합쳐서 300㎡를 따집니다. 내 매장이 작아도 건물 안의 휴게음식점·제과점 면적을 합쳐 300㎡가 넘으면 제2종 근린생활시설이어야 합니다.

이때 바닥면적은 부설 주차장을 뺀 실제 사용 면적에 복도·계단·화장실 같은 공용부분을 나눠 더한 면적입니다. 300㎡는 약 91평입니다. 대형 베이커리 카페처럼 넓은 매장은 이 기준을 넘기 쉽습니다.

딱자리 상가 매물 2,234곳 가운데 건축물 용도가 적힌 매물은 1,859곳입니다. 제2종 근린생활시설이 976곳, 제1종 근린생활시설이 691곳이고, 판매시설 48곳, 업무시설 38곳, 단독주택 21곳이 뒤를 잇습니다. 1층 매물만 보면 2종 574곳, 1종 387곳입니다.

1종 매물 691곳에는 카페나 빵집이 들어갈 수 있지만(같은 건물 합계 300㎡ 미만), 술을 함께 파는 식당을 열려면 용도를 바꿔야 합니다. 판매시설·업무시설·단독주택처럼 근린생활시설이 아닌 매물도 있습니다. 매물 정보에 적힌 용도는 참고용입니다. 그 층과 호실의 용도는 건축물대장으로 확인하셔야 합니다. 건축물대장은 디스코(www.disco.re)나 정부24에서 무료로 열람합니다.

제1종과 제2종 근린생활시설은 같은 「근린생활시설군」에 속합니다. 같은 시설군 안에서 용도를 바꿀 때는 구청에 건축물대장 기재내용 변경을 신청합니다. 다만 바꾸려는 용도의 건축 기준에 맞아야 하므로, 신청만 하면 바뀌는 것은 아닙니다.

용도를 바꿔야 하는 상가라면 계약 전에 구청 건축과나 건축사에게 변경이 가능한지 먼저 확인하시기 바랍니다. 같은 용도라도 그 땅의 용도지역에 따라 음식점을 낼 수 없는 곳이 있으니, 토지이음의 토지이용계획확인서에서 용도지역도 함께 봐야 합니다.

딱자리 매물 가운데 위반건축물로 표시된 곳은 19곳입니다. 건축법은 위반건축물의 소유자뿐 아니라 점유자에게도 시정명령을 내릴 수 있게 하고 있습니다. 상가를 빌려 장사하는 임차인도 대상이 될 수 있다는 뜻입니다.

시정명령을 이행하지 않은 건축물은 이행강제금이 부과되고, 시장·군수·구청장이 다른 법령에 따른 영업 허가나 등록을 하지 않도록 요청할 수 있습니다. 위반 내용은 건축물대장에 적히니, 계약 전에 건축물대장에서 위반건축물 표시가 있는지 확인하시기 바랍니다.

딱자리 매물찾기의 「건물용도」 필터에서 근린생활 1종과 2종을 나눠 고를 수 있고, 매물 상세에는 건축물용도와 위반건축물 여부가 나옵니다. 매물 정보로 고른 뒤 계약 전에는 건축물대장으로 한 번 더 확인해야 합니다.