보증금은 돌려받습니다. 월세는 그냥 나갑니다. 권리금은 돌려받지 못할 수도 있습니다.

매물에는 「보증금 5,000 / 월세 200 / 권리금 3,000」처럼 세 숫자가 나란히 붙지만 성격은 전혀 다릅니다. 특히 권리금은 셋 중 유일하게 건물주가 아니라 이전 임차인에게 주는 돈입니다.

보증금은 건물주에게 맡기는 돈입니다. 계약이 끝나면 원칙적으로 돌려받습니다. 밀린 월세나 원상복구 비용이 있으면 거기서 차감됩니다.

월세는 건물주에게 매달 내는 사용료입니다. 돌려받지 않고, 장사가 안 되는 달에도 나가는 고정비입니다.

권리금은 건물주가 아니라 이전 임차인에게 주는 돈입니다. 상가건물 임대차보호법은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 같은 유형·무형의 가치를 넘겨받는 대가로 정의합니다. 건물주에게 돌려달라고 할 수 없고, 내가 나갈 때 새로 들어오는 사람에게서 회수하는 구조입니다.

시설 권리금 — 이전 임차인이 투자한 인테리어·주방기기·집기 값입니다. 보통 5년 기준으로 감가상각해 계산합니다. 시설비 5,000만 원을 들이고 3년이 지났다면 연 1,000만 원씩 감가해 남은 2,000만 원 정도를 봅니다. 다만 업종이 달라지면 의미가 없습니다. 라멘집 주방을 인수해 카페를 연다면 그 시설은 쓸 곳이 없습니다.

바닥 권리금 — 그 자리의 입지 값입니다. 주변 상권의 비슷한 거래 사례를 기준으로 매깁니다.

영업 권리금 — 단골, 거래처, 매출 같은 영업 가치입니다. 보통 6~12개월치 매출이나 순수익을 기준으로 협의합니다. 이것도 업종이 비슷할 때만 의미가 있습니다.

두 매물을 놓고 봅니다.

A — 권리금 3,000만 원 / 월세 150만 원
B — 권리금 없음 / 월세 200만 원

총액만 보면 B가 나아 보입니다. 그런데 권리금은 한 번에 나가고 월세는 매달 나가서 단위가 다릅니다. 권리금을 운영 예정 기간으로 나눠 월 비용으로 바꾸면 같은 기준이 됩니다.

이렇게 보면 B가 월 33만 원 가볍습니다. 다만 나갈 때 권리금을 회수하면 계산이 달라지고, A의 입지나 기존 단골이 그 차액 이상을 할 수도 있습니다. 요점은 숫자를 같은 단위로 만들어 놓고 비교하는 것입니다.

권리금이 없는 이유는 크게 둘입니다.

하나는 신축 상가라 아직 아무도 영업한 적이 없는 경우입니다. 시설이 깨끗하고 내 업종에 맞게 처음부터 꾸밀 수 있지만, 월세가 주변 시세보다 높은 경우가 많고 상권이 자리 잡기까지 시간이 걸립니다. 그 공백을 버틸 자금이 필요합니다.

다른 하나는 장사가 안 되던 자리입니다. 넘겨줄 단골도 영업 가치도 없으니 권리금이 안 붙습니다. 이 경우에는 이전 임차인이 왜 나갔는지, 그 자리에서 업종이 몇 번 바뀌었는지 확인해야 합니다.

권리금·보증금·월세는 「돈 세 덩어리」가 아니라 성격과 회수 가능성이 다른 돈입니다. 총액만 보면 회수 못 할 돈을 크게 쓰거나 감당 못 할 고정비를 떠안게 됩니다.

세 숫자를 각각 뜯어보고 월 비용으로 환산해 비교합니다. 실제 매물에서 세 숫자가 어떻게 붙어 있는지 보면 감이 빨리 잡힙니다.